Ouvrir des chambres d’hôtes dans un château est une décision commerciale et fiscale. Dès lors que l’activité génère des revenus réguliers, elle crée des obligations déclaratives et fiscales qui ne peuvent pas être ignorées. La fiscalité des chambres d’hôtes est régie par des règles spécifiques, distinctes de celles qui s’appliquent à la location nue classique, et qui ont connu des évolutions importantes avec les réformes fiscales de 2024 et 2025. Comprendre ces règles avant d’ouvrir est indispensable pour choisir le régime fiscal le plus adapté et pour éviter les mauvaises surprises lors de la déclaration de revenus.
La bonne nouvelle est que ces règles, même si elles sont plus complexes que celles d’un simple salariat, sont accessibles avec une bonne information et un accompagnement professionnel adapté. L’expert-comptable spécialisé dans les activités touristiques est l’interlocuteur de choix pour mettre en place le bon régime dès le départ et optimiser la charge fiscale dans le respect des obligations légales.
Le régime fiscal des chambres d’hôtes
La catégorie BIC : la règle générale
Les revenus générés par l’exploitation de chambres d’hôtes sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, couramment désignée BIC. Cette catégorisation résulte du caractère commercial de l’activité d’hébergement avec services, qui dépasse le cadre de la simple location immobilière relevant des revenus fonciers. Le propriétaire d’un château qui propose des chambres d’hôtes est considéré comme un entrepreneur exerçant une activité commerciale, avec toutes les obligations déclaratives et fiscales que cela implique.
Au sein de la catégorie BIC, deux régimes principaux s’appliquent selon le chiffre d’affaires annuel. Le régime micro-BIC, applicable quand le chiffre d’affaires est inférieur au seuil légal, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire représentant les charges, sans avoir à les justifier individuellement. Le régime réel, applicable au-delà du seuil ou sur option, permet de déduire toutes les charges réelles de l’activité, ce qui peut être plus avantageux quand les charges sont importantes.
Le micro-BIC : seuils et abattements 2025-2026
Depuis les réformes fiscales de 2024 et 2025, les seuils et abattements du régime micro-BIC pour les chambres d’hôtes ont été modifiés. Suite à la loi Le Meur et aux décisions jurisprudentielles qui ont suivi, les chambres d’hôtes relevant de la catégorie des prestations de services bénéficient d’un seuil micro-BIC de 77 700 euros avec un abattement de 50 % sur le chiffre d’affaires. Cela signifie que si vos revenus de chambres d’hôtes restent inférieurs à 77 700 euros par an, vous êtes imposé sur seulement la moitié de ces revenus, l’autre moitié étant considérée comme représentant vos charges.
Ce régime simplifié est attractif pour les châteaux dont les charges réelles sont inférieures à 50 % des revenus, ce qui est souvent le cas en début d’exploitation quand les investissements initiaux ont déjà été réalisés. En revanche, pour les châteaux qui supportent des charges importantes, amortissements d’équipements, frais de personnel, charges de rénovation, le régime réel peut être plus avantageux car il permet de déduire ces charges réelles et de réduire davantage la base imposable.
La TVA et les autres taxes
La TVA : franchise et taux applicables
L’activité de chambres d’hôtes est soumise à la TVA dès lors que le chiffre d’affaires dépasse le seuil de franchise en base, fixé en 2025 à 37 500 euros. En dessous de ce seuil, le propriétaire bénéficie de la franchise en base de TVA, ce qui signifie qu’il ne collecte pas de TVA auprès de ses clients et n’a pas à la reverser à l’État. Au-delà du seuil, il doit facturer la TVA à ses clients et la reverser à l’administration.
Les taux de TVA applicables aux chambres d’hôtes et à la table d’hôtes sont réduits par rapport au taux normal. L’hébergement en chambres d’hôtes bénéficie d’un taux de TVA de 10 %, de même que la restauration en table d’hôtes. Cette réduction de taux est favorable pour les propriétaires assujettis, car elle réduit le surcoût fiscal répercuté sur les clients. Elle offre aussi la possibilité de récupérer la TVA sur les achats liés à l’activité, ce qui peut représenter un avantage financier important lors des investissements d’équipement.
La taxe de séjour et la CFE
Les propriétaires de chambres d’hôtes ont également l’obligation de collecter la taxe de séjour auprès de leurs hôtes et de la reverser à la commune. Cette taxe, dont le montant est fixé par délibération du conseil municipal, varie selon la catégorie de l’hébergement et le standing de l’établissement. Pour les chambres d’hôtes en château classées dans les catégories supérieures, la taxe de séjour peut représenter entre 0,90 et 4,60 euros par personne et par nuit selon les communes. Elle n’est pas une charge pour le propriétaire car elle est collectée et reversée, mais elle impose une obligation administrative de déclaration et de versement régulier à la collectivité.
La Cotisation Foncière des Entreprises est due par les propriétaires qui exercent une activité de chambres d’hôtes à titre professionnel. Elle est calculée sur la base de la valeur locative des locaux utilisés pour l’activité et d’un taux voté par la commune. Son montant varie considérablement d’une commune à l’autre et peut représenter quelques centaines à plusieurs milliers d’euros selon la taille du château et la commune d’implantation. Des exonérations ou réductions existent pour certaines zones, notamment les zones de revitalisation rurale, et méritent d’être vérifiées auprès de l’administration fiscale.